Ami az ingatlanpiacot illeti, a helyzet meglehetősen egyszerű: mindentúlértékelt. És ha az elmúlt években fontolgatták lakásvásárlást, valószínűleg saját szemükkel is látták az árak emelkedését. 2025 végén a növekedés +6%-tól (Üdv, Kolozsvár!) – ami Kolozsvár átlagos négyzetméterárát körülbelül 3 230 euró/m²-re emelte – egészen +22%-ig (Üdv, Bukarest!) terjedt, ami a fővárosban körülbelül 2 200 eurós négyzetméterárat jelent.
Mindezek ellenére megtanultuk, hogy amikor a gazdaságról beszélünk, az igazság árnyaltabbá válik, attól függően, hogy milyen típusú számokat nézzük. Például a lakásárak lehetneknominálisak (lei/euró), azaz azok, amelyeket az eladó hirdetésekben feltüntetnek, de figyelembe vehetjük az inflációt is, és így láthatjuka valós emelkedéseket. Üdvözöljük egy újTheMacRO Zone-ban, ahol elemzzük, hogyan néz ki számokban a bérlés és a vásárlás közötti különbség, illetve hogyan állunk más európai országokhoz képest.
EGY ÉVTIZED, AMELYBEN A TEMPO FELGYORSULT
Először is, vessünk egy pillantást az európai helyzetre, ahol a 2015 és 2025 közötti időszakban egyre gyakrabban hallottuk, hogy kialakulóban van egy olyan tendencia, amelynek keretében nyugati szomszédaink inkább bérbe vesznek lakást, mintsem megvásárolják azt. Még ha ez a trend is más társadalmi alapokon nyugszik, mint a románok esetében (a kommunista korszak után a tulajdonérzet nálunk olyan erősen fejlődött, hogy az EU-ban a legtöbb tulajdonosnak otthont adó országgá váltunk – 94,3%), a bérlakás választása nem csupán társadalmi, hanem gazdasági tényezőkön alapuló trend is volt.
|
A strukturális tendencia azt mutatja, hogy az ingatlanvásárlás egyre nehezebbé vált, nem azért, mert megszűnt a kereslet, hanem mert az ingatlanárak gyorsabb ütemben emelkedtek. Egyszerűen fogalmazva: az ingatlanvásárlás egyre kevésbé megfizethetővé vált, és nyugati szomszédaink más lehetőségek felé fordultak.
A LAKÁSÁRAK NEGYEDÉVES NÖVEKEDÉSI RÁTA AZ EU-SZINTEN
%
- Amint láthatjuk, az EU-szintű lakásár-növekedés üteme 2025-ben inkább konszolidációt, mint további robbanásszerű emelkedést mutatott. A növekedés üteme továbbra is magas maradt, de az év vége felé negyedéves összehasonlításban enyhe lassulás volt tapasztalható.
- 2025 negyedik negyedévében az EU-ban a legnagyobbéves lakásár-növekedést Magyarországon (21,2%), Portugáliában (18,9%) és Horvátországban (16,1%) regisztrálták.
- Ezzel szembenaz egyetlen éves csökkenés Finnországban volt (-3,1%), míg a leggyengébb pozitív eredményeket Luxemburg (0,1%) és Franciaország (1,0%) érte el.
- 2025 negyedik negyedévében az EU-ban a legnagyobbéves lakásár-növekedést Magyarországon (21,2%), Portugáliában (18,9%) és Horvátországban (16,1%) regisztrálták.
- Ezek a különbségek egy rendkívül heterogén európai piacot tükröznek: egyes országok még mindig a gyors árfolyam-emelkedés fázisában voltak, míg mások szinte stagnáltak, vagy akár árfolyam-korrekciót is tapasztaltak. Így, amikor az európai ingatlanpiaci térképéről van szó, nem mondhatjuk, hogy egyetlen piacot nézzünk, hanem több tucat helyi piacot, amelyeknek megvan a maguk logikája, és amelyeket közvetlenül befolyásolnak a nemzeti társadalmi, politikai és gazdasági tényezők.
A LAKÁSÁRAK NÉGYHAVI NÖVEKEDÉSI RÁTA ROMÁNIA SZINTJÉN
%
- Románia mind a négy negyedévben növekedést mutatott, így 2025-ben nem került recessziós fázisba.
- Az év második felében Románia 6,6%-os, illetve 6,7%-os éves növekedési üteme meghaladta az EU 5,4%-os, illetve 5,5%-os átlagát, ami a román piac viszonylagos felgyorsulását jelzi.
- Az európai piacvezetőkhöz képest továbbra is erős, de nem túlzott növekedési zónában maradunk, ami egy közbenső kategóriába sorol minket: dinamikusabbak vagyunk, mint Nyugat-Európa nagy és érett piacai, de kevésbé feszült a helyzet, mint Közép- és Délkelet-Európa leggyorsabban dráguló piacain.
MI TÖRTÉNIK AZ INFLÁCIÓ CSÖKKENÉSE UTÁN?
Itt jönnek képbe a finom árnyalatok, mert nem minden, ami nominálisan növekszik, növekszik reálértékben is, és a 2025-ös román piac a legjobban illusztrálja ezt a szabályt. Bár Románia 6,7%-kal nőtt a 2024. negyedik negyedévhez képest, ha az inflációt kivesszük az egyenletből, a kilátások megváltoznak, sőt, akár negatívvá is válnak.
A LAKÁSÁRAK VALÓDI EMELKEDÉSE
% | Év/Év
- Az infláció öt egymást követő évben (2021–2025) tartó reálcsökkenéssel szisztematikusan elvette a nominális növekedés jelentős részét.
Képzeld el, hogy 2022-ben 100 000 euróért vettél egy lakást. 2025-ben azt látod, hogy 110 000 euróért hirdetik, és úgy érzed, 10%-ot nyertél. De ugyanebben az időszakban a gazdaságban az árak (élelmiszer, közüzemi díjak, szolgáltatások) 15%-kal emelkedtek. Papíron gazdagabbnak tűnik, de valójában kevesebb árucikkre telik, mint korábban. |
- Románia ingatlanpiaca nominálisan erőteljes növekedést mutat, de az infláció ennek a növekedésnek a jelentős részét elmosta. Aki 2022-ben vagy 2023-ban befektetési céllal vásárolt lakást, reálértékben kevesebbet nyert, mint amit a feltüntetett árak sugallnak.
- Míg Európában 2025-ben a deflált árak emelkedése Portugáliában (+14,7%), Magyarországon (+11,7%) és Horvátországban (+10,0%) volt a legmagasabb, Románia (+1,7%) az EU utolsó öt országa között található, Finnország (-3,6%) és Svédország (-1,6%) mellett.
ÉS MÉGIS... HA A ROMÁNOK VÁSÁRLÓKÉPESSÉGE CSÖKKENT, AKKOR MIÉRT NEM CSÖKKENNEK AZ ÁRAK?
Amellett, hogy a reálvásárlóerőt az infláció aláásta, és a tranzakciók száma is visszaesett, a nominális árak nem csökkentek. Ha pedig azt kérdezitek, mi lehet ennek az oka, a válasza kínálatban rejlik.
2025-ben Bukarestben és Ilfov megyében 17 300 lakás készült el, ami az elmúlt hat év második legalacsonyabb eredménye, mindössze 1,8%-os növekedést jelent 2024-hez képest. Az új kínálat csekély. És amikor a kínálat csekély marad, a kereslet pedig továbbra is fennáll, a nominális árak nem csökkennek.
Míg a hazai és nemzetközi helyzet bizonytalansága olyan strukturális tényezők kombinációját eredményezte (növekvő adóterhek, tartós infláció, valamint az energia- és nyersanyagárak emelkedése), amelyek mind az anyagköltségeket, mind a munkaerőköltségeket felfelé nyomják, addig az új lakásépítések száma valószínűleg alacsony marad, és a kínálat viszonylag csekély lesz.
A BÉRLÉS MÉGIS LEHETŐSÉG?
Elvileg a bérlés továbbra is egy alternatíva, de a számok azt mutatják, hogy ez a lehetőség is egyre drágul. 2015 és 2025 között Romániában a bérleti díjak körülbelül 60%-kal, a lakásárak pedig körülbelül 70%-kal emelkedtek, mindkettő az EU-átlag felett, ahol az árak 64,9%-kal, a bérleti díjak pedig csupán 21,8%-kal emelkedtek. Más szavakkal, Románia nem csupán drágult, hanem gyorsuló ütemben drágult, beleértve a „havi bérleti díjat” is, nem csak a vásárlást.
Tágabb értelemben, uniós szinten ez a különbség a lakásárak és a viszonylag mérsékelt bérleti díjak közöttjelentősen rontotta a lakástulajdonhoz való hozzáférést, különösen a fiatalok és a vagyontalan háztartások számára. A 2023-as hirtelen korrekció, amelyet a 2024–2025-ös gyors fellendülés követett, egy rendkívül hitelköltség-érzékeny piacot mutat, amelyet strukturálisan a kínálat hiánya támaszt alá, hasonlóan egy olyan piachoz, ahol a kereslet mindig gyorsabban tér vissza, mint az építési kapacitás.
A MEGKÖZELÍTHETŐSÉG: A LAKÁSPIAC VALÓDI TÉTJE
Románia ingatlanpiaca nominálisan erős, és ezt nem szabad figyelmen kívül hagyni. Az egymást követő öt év negatív reálárak azonban azt mutatják, hogy az infláció csendben elvette a növekedés egy részét. A valódi probléma nem az, hogy a piac növekszik-e vagy sem, hanem az, hogy a megfizethetőség romlik: a lakások a jövedelmekhez viszonyítva nehezebben vásárolhatók meg, az új kínálat továbbra is elégtelen, és az építési költségek nem fognak hamarosan csökkenni.
A hosszú távú megoldás a kínálat bővítésében, a gyorsabb engedélyezésben és a lakosság számára elérhetőbb hitelezési lehetőségekben rejlik. Ezek nélkül tovább fog nőni a különbség azok között, akik már rendelkeznek lakással, és azok között, akik megpróbálnak vásárolni egyet.
